Das alte Sprichwort für Immobilien - Standort, Standort und Standort - ist ein großer Faktor für die durchschnittlichen Kosten für Einzelhandelsflächen pro Quadratfuß. Stadt oder Kleinstadt, geschäftige Drehscheibe oder Seitenstraße, sonnige oder schattige Seite - diese bestimmen die lokalen Durchschnittspreise. Es kann sich lohnen, mehr für einen Standort zu zahlen, wenn dies zu einem höheren Verkehrsaufkommen führt. Bei den Zielgeschäften kann es sich jedoch auszahlen, sich etwas abseits des ausgetretenen Pfades zu befinden.
Tipps
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Einzelhandelsflächen im Großraum New York sind ein hervorragendes Beispiel dafür, wie stark der Standort die Preise beeinflusst. In St. George auf Staten Island konnte Platz für nur 10 US-Dollar pro Quadratfuß zur Verfügung stehen. In nur 40 Minuten Entfernung an der begehrten Upper Fifth Avenue in Manhattan erreichen die Geschäfte an der zweitmeisten der Welt bis zu 3.900 US-Dollar pro Quadratfuß teure Ladenstraße.
Hauptüberlegungen
Ein Stand-Alone-Store erhält nicht den eingebauten Bonus des etablierten Fußverkehrs, den ein gut positionierter Store in einem Einkaufszentrum erhält. Dies führt häufig zu niedrigeren Kosten pro Quadratfuß. Wenn Sie sich an einer Autobahnausfahrt befinden, ist der Platz erschwinglicher als in einer beliebten Fußgängerzone. Aber jeder dieser Räume ist ideal für verschiedene Geschäfte.
Zu den vielen Fragen, die Sie zu bedenken haben, gehören: Ist das Parken inbegriffen? Bezahlen Sie die Instandhaltung des Vermieters für den gemeinsamen Bereich auf Durchgangsstraßen oder auf dem Parkplatz? Wird der Vermieter Ihnen eine Schadensversicherung in Rechnung stellen? Diese können alle zusätzlich zum angegebenen Preis pro Quadratfuß hinzugefügt werden, sollten jedoch in Ihre Berechnungen einbezogen werden.
Die Preise für Einzelhandelsflächen variieren von Straße zu Straße, ganz zu schweigen von Stadt zu Stadt und von Staat zu Staat. Zum Beispiel in Lincoln, Nebraska, könnten die Preise regional unerschwinglich sein, aber für einen Manhattan-Unternehmer ein Lachen sein. Es ist zwingend notwendig, dass Sie die lokalen Kosten und den Umsatz pro Quadratfuß in Ihrer Branche regional kennen, da dieses alte Sprichwort auch für den Einzelhandel gilt: Abfall nicht, nicht wollen. Zahlen Sie nicht für Flächen, die Sie grundsätzlich nicht in Einkommen umwandeln können.
Einen Raum mieten
Einzelhandelsflächen im Großraum New York sind ein hervorragendes Beispiel dafür, wie stark der Standort die Preise beeinflusst. In St. George auf Staten Island konnte Platz für nur 10 US-Dollar pro Quadratfuß zur Verfügung stehen. In nur 40 Minuten Entfernung an der begehrten Upper Fifth Avenue in Manhattan erreichen die Geschäfte an der zweitmeisten der Welt bis zu 3.900 US-Dollar pro Quadratfuß teure Ladenstraße.
Mittlerweile ist die Lincoln Road in Miami der sechststärkste Einzelhandelsstandort des Landes, und Einzelhändler zahlen dort durchschnittlich 350 US-Dollar pro Quadratfuß. Nummer 10 auf dieser Liste ist Highland Park Village in Dallas / Fort Worth, durchschnittlich 175 US-Dollar pro Quadratfuß. Beim Leasing ist der Preis pro Quadratfuß in der Regel ein jährlicher Leasingpreis. Daher ist einige Berechnungen erforderlich, um die monatliche Gesamtsumme zu ermitteln: Multiplizieren Sie die Anzahl der Quadratmeter im Raum mit dem Preis pro Quadratfuß und dividieren Sie diese durch 12. Das Ergebnis ist 28 US-Dollar pro Quadratfuß für 978 Quadratmeter große Flächen, die sich auf 2.282 US-Dollar pro Monat belaufen.
Eine Fallstudie in Cleveland
Für eine Perspektive auf Hochs und Tiefs in einer typischen Stadt sollten Sie Cleveland in Betracht ziehen, wo in einer stagnierenden Wirtschaft die Leerstände im Einzelhandel steigen. Die Stagnation wirkt sich auf die Preise von Nachbarschaft zu Nachbarschaft aus, da die Bewohner ausgezogen werden, die Straßen heruntergefahren werden und sich das Verkehrsverhalten ändert. Inzwischen wachsen andere Bereiche, insbesondere in den Vororten, mit dem Blick auf die Nachbarschaften, die ihrer Meinung nach besser für ihren Lebensstil sind.
In Cleveland lag der regionale Durchschnitt der Einzelhandelsflächen im Jahr 2017 bei 12,13 US-Dollar pro Quadratfuß, dank einer durchschnittlichen Leerstandsrate von 11 Prozent in stadtweiten Einzelhandelsflächen. Wie in jeder Stadt wirken sich Leerstände drastisch auf die Preise aus und sind ein wichtiger Hebel für die Verhandlungen. Eine Fläche von Cleveland mit 26 Prozent Leerstand verlangt weniger als 8 US-Dollar pro Quadratfuß, aber dort, wo es nur 1,5 bis 3 Prozent Leerstand gibt, verlangen Vermieter zwischen 22 und 25,88 US-Dollar pro Quadratfuß. Es geht um Angebot und Nachfrage.
Der Preis ist nicht alles, was zählt
Ein guter Preis für Einzelhandelsflächen kann irreführend sein. Was ist der Punkt, wenn Sie $ 7 pro Quadratfuß zahlen, wenn Sie keine Kunden zum Besuch bekommen? Was ist, wenn sie den Bereich für unsicher halten? Können sie ihr Auto parken, ohne sich über einen Einbruch Gedanken zu machen? Wie ist der Pendelverkehr in der Gegend? Gibt es andere Geschäfte, die den Kunden Gründe geben, Zeit in der Nähe zu verbringen?
Die potenzielle Kundschaft eines Unternehmens sollte bei Ihren Weltraumentscheidungen einfließen. Hippe junge Kunden werden wahrscheinlich nicht in eleganten, gehobenen Hauben einkaufen, so dass die Suche nach einem Mittelklasse-Bereich wahrscheinlich besser geeignet ist als die teuren 25,88 $ pro Quadratfuß, die in Beachwood, Cleveland bezahlt werden. Inzwischen besuchen ältere Kunden seltener Orte, an denen keine Parkplätze vorhanden sind oder die große Entfernungen erfordern.
Forschung ist alles
Es liegt in der Verantwortung des möglichen Inhabers, regional zu recherchieren, bis hin zur Straße, um einen hervorragenden Preis zu erzielen. Es hilft dabei, mit einem erfahrenen gewerblichen Immobilienmakler zusammenzuarbeiten, der nicht nur Statistiken ausspuckt, sondern seine Unterlagen durch Dokumentation unterstützt. Denken Sie jedoch daran, dass der Agent etwas von der Transaktion zu profitieren hat, so auch die unabhängige Recherche. Ein Referenzschalter in jeder Stadtbibliothek sollte über aktuelle Periodika verfügen, in denen die Verkaufs- und Leasingpreise aufgeführt sind. Regionalzeitungen sind eine gute Quelle für die jüngsten Markttrends, aber auch die Überwachung der Raten in Bereichen, die Sie interessieren. Abonnieren Sie lokale Newsletter für Gewerbeimmobilien und beobachten Sie die Preistrends.
Haben Sie eine Vorstellung von konservativen Verkaufszahlen pro Quadratfuß, die für Ihr Unternehmen möglich sind, und führen Sie eine Kosten-Nutzen-Analyse von Miete und Umsatz durch. Suchen Sie insbesondere nach Vergleichen zwischen ähnlichen Geschäftstypen. Verstehen Sie, wie der Fuß- und Autoverkehr das ganze Jahr über in dieser Region ist. Eine Straße am Strand kann von Mai bis September ein Killergeschäft sein, aber es gibt einen guten Grund, warum Geschäfte im Januar einsteigen und fischen gehen.
Mit guten Kenntnissen der lokalen Preise, der Einzelhandelstrends und des Verkehrs für bestimmte Gebiete in Ihrer Region sowie dem Verständnis der lokalen Verkaufszahlen pro Quadratfuß können Sie letztendlich eine vielversprechende Verkaufsfläche finden, die Ihrem Unternehmen eine erfolgreiche Entwicklung ermöglicht.
