Gewerbebauten haben oft einen hohen Umsatz. Die Suche nach neuen Mietern kann sehr zeitaufwändig sein, weshalb sich viele Vermieter dafür entscheiden, mit gewerblichen Immobilienmaklern zusammenzuarbeiten, um die offenen Stellen zu besetzen. Als Bonus haben Makler Erfahrung und Beziehungen und können oftmals viel schneller neue Mieter als ein Vermieter finden, was bedeutet, dass der Vermieter früher mit dem Sammeln der Miete beginnen kann. Natürlich wird ein Broker nicht kostenlos arbeiten, wozu Leasingprovisionen kommen.
Was ist eine Leasingprovision?
Anstatt, dass der Vermieter dem Makler einen Pauschalbetrag für die Einbringung eines Mieters zahlt, werden gewerbliche Immobilienmakler durch die Vergabe einer Provision auf der Grundlage eines Teils der Miete oder einer Gebühr pro Quadratmeter veranlasst. Dies motiviert sie dazu, einen langfristigen Mieter zu finden, der innerhalb des Gebäudes einen möglichst großen Raum mietet.
Wie werden Leasingprovisionen berechnet?
Ob ein Makler einen Teil der Miete oder eine Gebühr pro Quadratfuß bezahlt, hängt im Allgemeinen von der Art der Immobilie ab. Einzelhandels-, Arztpraxen und gewerbliche Pachtverträge werden in der Regel mit einem Prozentsatz der Miete bezahlt. Die Rate ist normalerweise zu Beginn des Leasingverhältnisses höher und sinkt mit der Zeit. Eine typische Struktur ist 6 Prozent der Gesamtmiete für die ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses, 3 Prozent der Gesamtmiete für die nächsten fünf Jahre und 1,5 Prozent der Miete für die Restlaufzeit. Optionale Leasingverlängerungen können eine zusätzliche Zahlung an den Broker zur Folge haben, im Allgemeinen zum niedrigsten im Leasingvertrag vereinbarten Satz. Die Provisionssätze variieren je nach Markt, Immobilienart und Makler.
Beispiel einer Leasingkommission
Stellen Sie sich ein Unternehmen vor, das die Provisionsstruktur von 6 - 3 - 1,5 Prozent verwendet, und zahlt einen Mietvertrag in Höhe von 5.000 USD pro Monat und unterzeichnet einen 15-jährigen Pachtvertrag mit einer Option zur Verlängerung des Pachtvertrags um weitere fünf Jahre am Ende der Pachtdauer. Die Provision für die ersten fünf Jahre würde 18.000 US-Dollar betragen (die monatliche Miete von 5.000-mal 12-mal-mal 5-mal den 0,06-Provisionssatz). Die Provision für die nächsten fünf Jahre würde sich auf 9.000 US-Dollar belaufen (die monatliche Miete von 5.000-mal 12-mal mal 5-mal dem 0,03-Provisionssatz). Die Provision für die letzten fünf Jahre würde 4.500 US-Dollar betragen (die monatliche Miete von 5.000 Mal 12 Monate mal fünf Jahre multipliziert mit dem 0,015-Provisionssatz). Insgesamt hätte der Broker eine Provision von 315.000 US-Dollar erhalten.
Wenn der Mieter am Ende des Mietvertrags beschloss, seinen Mietvertrag um weitere fünf Jahre zu verlängern, würde der Makler zusätzlich 4.500 USD erhalten. Wenn er sich zu einer Verlängerung entschied, würde der Broker, der die Bedingungen des neuen Mietvertrags ausgehandelt hatte, bezahlt, und der Zinssatz wäre wahrscheinlich niedriger als derjenige, der ursprünglich vom ersten Broker verlangt wurde.
Allgemeine Büroflächenleasingkommissionen
In allgemeinen Büroflächen wird die Maklergebühr im Allgemeinen auf Basis der Quadratmeterfläche der gemieteten Fläche berechnet. Die Rate ist normalerweise ein Dollar pro Quadratfuß, aber dies kann je nach Markt und Broker variieren. Unter der Annahme eines Dollars pro Quadratfuß ist diese Provision viel einfacher zu berechnen. Wenn beispielsweise ein Mieter eine Fläche von 15.000 Quadratmetern mietet, beträgt die Provision 15.000 US-Dollar.
Erweiterungen und Erneuerungen
Für Erweiterungen sollte der Makler eine zusätzliche Gebühr für die neue Immobilienfläche erhalten, die auf der erhöhten Miete und dem Provisionssatz des Zeitraums basiert, in dem die Erweiterung stattfand. Beispiel: Wenn das Unternehmen aus dem ersten Beispiel im siebten Jahr seines 15-jährigen Pachtvertrags expandierte, schuldete der Vermieter dem Makler für den Rest der ersten zehn Jahre eine Provision in Höhe von 3 Prozent auf die erhöhte Miete und eine Rate von 1,5 Prozent für die nächsten fünf Jahre.
Wann werden Makler bezahlt?
Makler hoffen, so bald wie möglich nach Abschluss des Mietvertrags bezahlt zu werden, und viele werden dies in den Kotierungsvertrag aufnehmen. Immobilieneigentümer profitieren jedoch im Allgemeinen davon, dass der Makler verpflichtet wird, erst dann bezahlt zu werden, wenn der Mieter in den Raum gezogen ist und mit der Zahlung der Miete beginnt. Dies wird den Makler dazu motivieren, so schnell wie möglich einen Mieter zu gewinnen und die Miete zu zahlen. Dies wird dazu beitragen, dass der Makler nur mit stabilen Mietern zusammenarbeitet, die lange genug finanziell zahlungsfähig bleiben, um den ersten Mietscheck zu bezahlen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Unternehmen innerhalb weniger Monate nach dem Umzug in ein neues Gebäude untergehen, bevor sie überhaupt Miete zahlen. Dies stellt sicher, dass Sie zumindest keine Leasingprovision zahlen, zusätzlich zu einer toten Firma kostenlose Miete.
