Ausgeschlossene Immobilien, die auf den Stufen des Gerichtsgebäudes verkauft werden, bilden tatsächlich die zweite Stufe des Zwangsvollstreckungsprozesses. Der erste Schritt wird als Vorabschottung bezeichnet, wenn die Bank oder der Hypothekeninhaber die Schritte zur Rückforderung des Eigentums und der Vermögenswerte beginnt. Die letzte Phase nach der Zwangsversteigerung findet nach der Auktion statt und dauert eine bestimmte Zeit, bevor der Höchstbietende die Immobilie tatsächlich in Besitz nehmen kann.
Vor der Verfallserklärung
Der Prozess der Zwangsversteigerung beginnt, wenn die erste Zahlung bei einem Hypothekendarlehen nicht erreicht wurde. Das Konto wird markiert und der Hypothekeninhaber überwacht das Konto auf weitere verspätete oder fehlende Zahlungen. Sobald das Konto als zu zahlungsunfähig erachtet wird, beginnt der Hypothekeninhaber mit den Unterlagen, um die Immobilie bei einer Gerichtsversteigerung verkaufen zu lassen. Diese Unterlagen umfassen in der Regel das Einreichen einer Absichtserklärung bei den zuständigen örtlichen Behörden und das Ankündigen einer Ankündigung in der Zeitung, dass die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt verkauft wird.
Die Gerichtsgebäude-Auktion
In den meisten Staaten kann das Bieten für Immobilien, die bei einer Gerichtsversteigerung versteigert werden, vor dem tatsächlichen Verkaufstag beginnen. Diese zusätzlichen Tage werden für Erstbesitzer hinzugefügt, um ein Gebot für die Immobilie abzugeben. Wenn ein Gebot hoch genug ist, um den Hypothekeninhaber zufrieden zu stellen, wird es angenommen und die tatsächliche Auktion wird storniert. Wenn an den Tagen vor der Auktion keine Gebote eingehen, wird die Immobilie auf den Stufen des Gerichtsgebäudes verkauft. In einigen Staaten hat der Hypothekeninhaber das Recht, den Mindestbetrag anzugeben, den er für die zu verkaufende Immobilie beansprucht (als Reserve bezeichnet). Häufig wird ein Auktionsobjekt weit unter dem Marktwert verkauft, wodurch das Bieten bei Auktionen zu einer bevorzugten Aktivität von Immobilienspekulanten und anderen Investoren wird.
Nach der Marktabschottung
In mehr als 12 Staaten gibt es eine Wartezeit, bevor der Höchstbietende die Immobilie in Besitz nehmen kann. Diese Zeit ist zulässig, damit alle Steuern und sonstigen Pfandrechte und Nebenpfandrechte vor Abschluss des Verkaufs beglichen werden können. In vielen Bundesstaaten wird es dem ursprünglichen Hauseigentümer gestattet, die Immobilie zum Preis des höchsten Gebots zurückzukaufen.
Nachteile
Ein erstklassiges Objekt zu einem niedrigeren Preis zu erhalten, scheint zwar ein Schnäppchen zu sein, es gibt jedoch einige Faktoren, die zu beachten sind. Zum einen leben die ursprünglichen Hausbesitzer möglicherweise immer noch im Haus, und der neue Käufer benötigt möglicherweise rechtliche Hilfe, um sie zu vertreiben. Zweitens haben die ehemaligen Eigentümer beim Verlassen möglicherweise das Innere des Gebäudes verwüstet, was die Renovierung oder Renovierung der Immobilie verteuert hat. Für Zwangsvollstreckungen, die auf den Stufen des Gerichtsgebäudes verkauft werden, ist eine Vorabprüfung des Grundstücks in der Regel nicht vorgesehen. Der dritte Nachteil ist, dass 100 Prozent des Geldpreises, der geboten wurde, fällig sind, wenn das Gebot zum Gewinner erklärt wird.
