Es ist zu einfach, ein Büro zu mieten, nur um herauszufinden, dass Sie nicht so viel Platz benötigen, wie Sie es erwartet haben, oder dass Sie so viel Platz benötigen, dass Sie in ein neues Gebäude einziehen müssen. Was auch immer der Grund ist, wenn Sie mehr Platz haben, als Sie brauchen, kann es eine gute Geschäftsentscheidung sein, einen Teil Ihrer Miete durch den Versuch, die Bürofläche zu vermieten, wieder einzufahren.
Warum Sublease Ihren Raum?
Die meisten Unternehmen vermieten ihre Büroflächen zu Laufzeiten von einem, zwei, fünf oder zehn Jahren. Diese Leasingverträge enthalten in der Regel hohe Gebühren, wenn der Leasingnehmer diese Bedingungen bricht und die Immobilie vorzeitig aufgibt. Wenn Sie eine Fläche vor Ablauf des Mietverhältnisses räumen müssen, kann es vorteilhaft sein, Ihre Bürofläche zu vermieten, anstatt die Miete zu brechen und eine Strafe zu zahlen.
Alternativ können Sie, wenn Sie keinen Platz haben, den Sie nicht benötigen oder nicht nutzen, ein kleines zusätzliches Einkommen erzielen, indem Sie den Bereich weitervermieten, anstatt ihn zu verschwenden. Selbst wenn Sie denken, Sie könnten den Platz später benötigen, können Sie mit einer kurzfristigen Vermietung von Geschäftsflächen verhindern, dass Sie Geld für ungenutzte Büroflächen verschwenden, bis Sie die volle Fläche in Ihrem Büro benötigen.
Entscheidung, ob eine Unterlassung erfolgen soll
Stellen Sie zunächst fest, ob die Idee überhaupt möglich ist. Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag, um sicherzustellen, dass Sie Ihr Eigentum ganz oder teilweise untervermieten können. Einige Leasingverhältnisse erlauben die Untervermietung, jedoch nur für die gesamte Immobilie, nicht für einen Teil davon. Wenn Sie einen Teil Ihres Büros leasen, stellen Sie sicher, dass der Bereich, für den Sie eine Untervermietung in Betracht ziehen, von den Mietern gewünscht wird, und wenn dies logistisch durchführbar ist, wenn es um Gebäudeeingänge, Parkplätze usw. geht.
Stellen Sie fest, dass Sie für die Schäden verantwortlich sind, wenn der Untermieter die Immobilie zerstört. Wenn der Untermieter die Miete nicht mehr bezahlt, sind Sie weiterhin für die Miete verantwortlich. Wenn Sie Untervermieten, stellen Sie sicher, dass Sie eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete in Rechnung stellen und eine gewerbliche Untervermietungsversicherung in Betracht ziehen. Diese können zumindest dazu beitragen, einige Probleme, die durch Untervermietung entstehen können, auszugleichen.
Vergewissern Sie sich, dass Sie das Bedürfnis Ihres Unternehmens nach Datenschutz kennen. Wenn Sie ein Großraumbüro mieten und im medizinischen Bereich arbeiten, kommen Sie wahrscheinlich nicht mit Untervermietung von Büroflächen davon, wo die privaten medizinischen Informationen von Personen von Personen außerhalb des Unternehmens eingesehen werden können. Gleiches gilt, wenn Sie sich im rechtlichen Bereich oder in einer anderen Branche befinden, die mit sensiblen Informationen umgeht.
Überlegen Sie auch, wie der Umzug für Mitarbeiter und Kunden aussehen wird. Untervermietung kann den Anschein erwecken, dass Sie finanzielle Probleme haben. Sie möchten keine Mitarbeiter verlieren, die eine feste Anstellung benötigen und sich möglicherweise bedroht fühlen. Sie möchten auch keine Kunden verjagen, die wissen möchten, dass Ihr Unternehmen stabil ist. Sie können dies zwar Ihren Mitarbeitern effektiv mitteilen, es ist jedoch sehr viel schwieriger, es gegenüber den Kunden auszudrücken.
So veröffentlichen Sie Büroflächen
Wenn Sie sicher sind, dass Sie zur Weitervermietung bereit sind, sollten Sie die Mieter sorgfältig prüfen. Sie müssen sicherstellen, dass ein Unternehmen sich nicht nur um die Immobilie kümmert, sondern auch pünktlich und zuverlässig bezahlt. Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie die Freigabe eines Bereichs für das Unternehmen erledigen können, wenn Sie noch einen Teil des Büros besetzen.
Es ist erwähnenswert, dass für die meisten Leasingverhältnisse, die eine Untervermietung zulassen, der Vermieter die Genehmigung des Untermieters verlangt, und Sie müssen möglicherweise sogar für diesen Genehmigungsprozess zahlen. Sie möchten also sicherstellen, dass Sie einen Mieter finden, den Ihr Vermieter genehmigt. Einige Leasingverträge untersagen auch die Untervermietung von Unternehmen, die sich bereits im Gebäude befinden, oder an Unternehmen in ähnlichen Branchen wie bereits im Gebäude. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Mietvertragsbestimmungen in Ihrem Mietvertrag sorgfältig durchlesen, bevor Sie für Ihr Angebot werben, da Sie keine Zeit mit einem potenziellen Untermieter verhandeln möchten, der nicht legal in Ihr Gebäude einziehen kann.
Das Untervermieten kann vereinfacht werden, indem Sie mit einem erfahrenen Immobilienmakler zusammenarbeiten, der alle Klauseln Ihres bestehenden Mietvertrags überprüfen, die Auflistung für Sie ankündigen und potenzielle Mieter für Sie prüfen kann. Natürlich ist dieser Service nicht billig. Wägen Sie also sorgfältig den Wert dieser Services gegen das ab, was Sie dem Immobilienmakler zahlen werden, wenn Sie der Meinung sind, dass Sie die Aufgabe selbst erledigen können.
Wenn Sie den richtigen Mieter ausgewählt haben, müssen Sie die Mietbedingungen mit Ihrem neuen Untermieter vereinbaren. Dies sollte Details wie eine Kaution, Nebenkosten, gemeinsame Annehmlichkeiten, Parkplätze, Branding, mögliche Renovierungen und die gesamte Büroarbeitsumgebung umfassen. Erstellen Sie einen Vertrag und lassen Sie ihn von Ihrem Anwalt prüfen, bevor Sie die andere Firma unterzeichnen lassen.
Einschränkungen der Untervermietung
Die meisten Unternehmen, die Büroflächen weitervermieten wollen, rechnen mit einer reduzierten Miete. Das bedeutet, dass Sie wahrscheinlich weniger berechnen müssen, als Sie pro Quadratfuß zahlen, es sei denn, Sie zahlen weit unter dem Marktwert. Darüber hinaus verbieten viele Leasingverhältnisse denjenigen, die ihren Raum vermieten, den Gewinn. Im Allgemeinen sollten Sie damit rechnen, weniger als das zu zahlen, was Sie bezahlen.
Auf der anderen Seite verbieten einige Leasingverträge tatsächlich, dass das Unternehmen einen Raum untervermietet, der weniger kostet als den, den sie dem Vermieter zahlen. Dieses Problem kann abgewendet werden, indem Sie Platz zum gleichen Preis pro Quadratfuß anbieten, den Sie bezahlen, und dann anbieten, zusätzliche "kostenlose" Büroflächen als Teil des kurzfristigen Einzelhandelsleasings einzubringen, so dass Sie einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis erhalten ist immer noch niedriger als das, was Sie bezahlen.
Um die Sache noch komplizierter zu gestalten, verbieten einige Leasingverträge die Werbung für den Preis einer Untervermietung. In diesem Fall müssen Sie in den Anzeigen angeben, dass sich die Interessenten über die Preisgestaltung erkundigen möchten, oder Sie können einfach angeben, dass der Preis verhandelbar ist.
Kosten berechnen
Wenn Sie die in Ihrem Mietvertrag aufgeführten Einschränkungen für die Preisgestaltung für Untermietverträge berücksichtigt haben, müssen Sie herausfinden, wie viel Sie für den Platz benötigen. Das Beste, was Sie tun können, ist zu vergleichen, was Sie zahlen, mit der durchschnittlichen gewerblichen Miete pro Quadratfuß nach Postleitzahl. Wenn Sie aufgrund Ihres Mietvertrags keinen Gewinn für die von Ihnen untervermieteten Flächen erzielen und viel weniger als den durchschnittlichen Marktpreis zahlen, können Sie möglicherweise genau das berechnen, was Sie zahlen.Wenn Ihr Mietvertrag es Ihnen untersagt, weniger als das, was Sie bezahlen, zu berechnen, und Sie "freien" Platz einlegen müssen, um die Immobilie zu vermieten, möchten Sie wahrscheinlich dasselbe als das, was Sie zahlen, verlangen, da Sie wissen, dass dies der Fall ist durchschnittlich weniger aus.
Natürlich macht auch die Zeitdauer, für die Sie die Immobilie vermieten, einen Unterschied. Je kürzer die Zeit für eine Untermietdauer, desto weniger Mieter werden daran interessiert sein, da nur wenige Unternehmen in einen Raum ziehen möchten, um innerhalb eines Jahres wieder ausziehen zu müssen. Wenn Sie noch fünf oder mehr Jahre Zeit haben, können Sie möglicherweise zwischen 70 und 90 Prozent des Marktwerts für Ihre Fläche aufladen. Diese Zahl wird sinken, da die Mietlaufzeit immer kürzer wird. Wenn Sie ein Jahr oder weniger haben, müssen Sie einen drastisch reduzierten Preis in Rechnung stellen, um potenzielle Mieter ansprechen zu können. Wenn in Ihrem Mietvertrag nicht verlangt wird, weniger als das zu zahlen, was Sie für die Miete zahlen, kann dies sogar mit der Option, einen Bonus "freien" Speicherplatz für den Untermieter bereitzustellen, unpraktisch werden.
