Wenn Sie im Bereich der gewerblichen Immobilieninvestitionen tätig sind, sind Sie mit den Kriterien für das Underwriting von Krediten vertraut, wie z. B. der Loan-to-Value-Ratio (LTV) und der Debt-Service-Coverage (DSCR). Banken verwenden diese Kennzahlen üblicherweise, um zu entscheiden, ob sie den Kredit aufnehmen sollen. Schuldenertrag ist das neue Kind im Underwriting-Block. Kreditgebern gefällt es, weil sie im Gegensatz zu LTV und DSCR nicht auf den Marktwert, die Amortisationszeit und den Zinssatz angewiesen sind, die entweder manipuliert werden können oder sich im Laufe der Zeit ändern.
Tipps
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Die Fremdkapitalrendite berechnet das Risiko, das mit einer gewerblichen Immobilienhypothek verbunden ist, indem das Nettoergebnis der Immobilie durch den Darlehensbetrag dividiert wird.
Risikotests für gewerbliche Kredite
Die meisten Banken wenden zwei Tests an, um das Risiko eines gewerblichen Immobiliendarlehens zu bewerten: die Deckung des Schuldendienstes und die Beleihungsquote. Die DSCR-Formel beurteilt, ob der Nettobetriebsertrag der Immobilie - alle Mieten und Einnahmen aus der Immobilie abzüglich der Betriebsausgaben - die Hypothekenzahlungen mit einem gesunden Puffer übersteigt, sodass Sie selbst bei steigenden Ausgaben noch genügend Geld zur Verfügung haben, um den Kredit zu zahlen oder die Miete sinkt. Zum Beispiel kann ein Kreditgeber für jeden geliehenen Dollar einen Nettobetriebsertrag (NOI) von 1,50 USD verlangen.
Die LTV-Quote entspricht dem Betrag des Hypothekenpfandrechts, dividiert durch den Wert der Immobilie. Wenn Sie sich also 500.000 US-Dollar zur Finanzierung eines 800.000 US-Dollar-Gebäudes geliehen haben, wäre der LTV 62,5 Prozent. Ein niedriger LTV von rund 75 Prozent oder weniger bedeutet, dass die Bank eine gute Chance hat, ihr Geld bei einem Zwangsversteigerungsgeschäft zurückzubekommen, selbst wenn die Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert.
Was ist eine Schuldverschuldung?
Das Problem bei LTV besteht darin, dass sich der Wert mit dem Marktwert der Immobilie ändert. Daher ist es schwierig, mit dieser Messgröße ein statisches Risiko zu ermitteln. Da sich die DSCR-Berechnung auf den Zinssatz und die Tilgungsdauer des Darlehens stützt, können Sie diese Faktoren ebenfalls ändern, um die DSCR-Berechnung zu erhöhen. Eine Erhöhung der Amortisationszeit von 20 auf 25 Jahre könnte beispielsweise zu einer niedrigeren jährlichen Darlehenszahlung führen und damit die DSCR auf ein akzeptables Niveau bringen, auch wenn das Darlehen im Laufe der Zeit mehr kostet. Um diese Mängel zu kompensieren, geben die Kreditgeber normalerweise die Verschuldungsrendite in den versicherungstechnischen Mix. Die Schuldenrendite bietet eine weitere Möglichkeit, das Risiko eines gewerblichen Immobiliendarlehens nur mit dem NOI und dem Gesamtkreditbetrag zu messen.
Wie berechnet man den Schuldenertrag?
Die Berechnung der Schuldenrendite lässt sich leicht berechnen: Teilen Sie das Nettoergebnis der Immobilie durch den vorgeschlagenen Darlehensbetrag. Angenommen, Sie kaufen ein Gebäude in Höhe von einer Million US-Dollar und der NOI-Wert beträgt 50.000 US-Dollar pro Jahr. Sie haben 300.000 US-Dollar in bar und möchten 700.000 US-Dollar für den Kauf des Gebäudes leihen. Der Kreditgeber berechnet eine Schuldenrendite von 50.000 USD / 700.000 USD oder 7,14 Prozent. Kreditgeber setzen im Allgemeinen Mindestschuldenrenditen vor der Genehmigung einer Hypothek fest. Sie werden feststellen, dass die Kreditgeber die Berechnung auf den Kopf stellen, um den Hypothekendarlehen zu berechnen, wobei NOI, dividiert durch die Verschuldung, den maximalen Kreditbetrag ergibt. Wenn der Kreditgeber beispielsweise eine Schuldenrendite von 10 Prozent verlangt, kann unsere NOI-Immobilie in Höhe von 50.000 US-Dollar nur für ein Darlehen in Höhe von 500.000 US-Dollar qualifiziert werden.
Verschuldungsgrad im Vergleich zu Cap Rate
Immobilieninvestoren mit Eagle-Eyed-Immobilien werden erkennen, dass die Definition der Schuldenrendite sehr nach einer Cap-Rate aussieht, die NOI mit dem Gebäudepreis vergleicht - 50.000 USD / 1 Mio. USD im obigen Beispiel oder 5 Prozent. Die Ähnlichkeit ist beabsichtigt. Der Kreditgeber verwendet die Effektivzinsformel, um zu verstehen, welche Art von Kapitalrendite er mit seinem Geld erwarten kann, wenn er abgeschottet werden muss. Eine höhere Verschuldungsquote bedeutet, dass im Verhältnis zur Höhe der Darlehensrückzahlung mehr Mieterhöhungen anfallen. Die Chance, dass die Bank nicht verloren geht, wenn der Darlehensnehmer bei einer Hypothekenzahlung ausfällt.
Was ist eine gute Schuldenrendite?
In der gewerblichen Immobilienbranche beträgt die übliche akzeptable Mindestverzinsung mindestens 10 Prozent. Die tatsächliche Anzahl hängt jedoch von der Art der Immobilie, der Finanzkraft des Mieters und den Zinssätzen ab. Riskante Immobilientypen wie Hotels, die unter Umständen schwankende Leerstandsquoten und einen unvorhersehbaren NOI aufweisen, verlangen in der Regel höhere Schuldenrenditen als stabilere Büroinvestitionen. In der Sprache der Kreditgeber deutet eine höhere Verschuldungsrendite auf "niedrigere Hebelwirkung" hin, was auf ein geringeres Kreditrisiko hinweist.
