Der Marktwert einer Immobilie ist der Wert einer Immobilie auf dem freien Markt ohne externe Faktoren. Dieser Wert hat viele wichtige Verwendungszwecke und ist bei Scheidungen, bei der Berechnung von Steuern, beim Verkauf von Eigenheimen und bei Versicherungsansprüchen von wesentlicher Bedeutung. Während für ein bestimmtes Objekt ein theoretischer Marktwert angegeben ist, kann die Bestimmung des tatsächlichen Werts nahezu unmöglich sein. Daher gibt es viele verschiedene Methoden zur Berechnung des Verkehrswertes, von denen jede mehr oder weniger genau sein kann, basierend auf den Besonderheiten einer bestimmten Immobilie.
Was ist fairer Marktwert?
Der faire Marktwert ist eines dieser scheinbar einfachen Konzepte, die in der Praxis unglaublich komplex werden können. Vereinfacht ausgedrückt, ist der Marktwert der Preis, den ein bestimmtes Objekt auf dem aktuellen freien Markt verkaufen würde, ohne externen Druck wie zeitlichen oder finanziellen Zwängen. Im Wesentlichen bezieht sich der Begriff auf den niedrigsten Preis, den ein Verkäufer akzeptieren würde, und den wettbewerbsfähigsten Preis, den ein Käufer zahlen würde, wenn keiner in Eile war, zu kaufen oder zu verkaufen, keiner von beiden finanziellen Beschränkungen unterlag und beide hatten einen Preis angemessene Kenntnis der einschlägigen Tatsachen. Der Verkehrswert unterliegt dem Angebot und der Nachfrage und wird je nach aktuellem Markt steigen und fallen.
Warum fairer Marktwert wichtig ist
Der Marktwert ist eine unparteiische Bewertung eines Vermögenswerts. Die finanzielle oder emotionale Situation eines Käufers oder Verkäufers bleibt davon unberührt. Aus diesem Grund wird das Konzept häufig für rechtliche Zwecke verwendet, am häufigsten für Steuern, Versicherungen und Immobilientransaktionen. Es kann auch in Scheidungsklagen eingesetzt werden, um sicherzustellen, dass beide Parteien einen gleichwertigen finanziellen Anteil am Vermögen erhalten, obwohl beide Parteien nicht die gleichen Teile aller an der Scheidung beteiligten Immobilien besitzen können. Regierungen nutzen die Domain auch für herausragende Domainzwecke, wenn sie Eigentum von ihren Inhabern beschlagnahmen und sie auf der Grundlage des angemessenen Marktwerts erstatten.
Marktwert und Steuern
Marktwerte sind nützlich, wenn der Wert einer Immobilie bei einem Steuerabzug nach einem Verlust oder bei gemeinnützigen Spenden ermittelt wird. Wenn beispielsweise ein Fahrzeugbesitzer sein Auto für Good Will spendet, kann er den Marktwert auf der Grundlage dessen abschreiben, was das Auto in einer Offenmarkttransaktion wert wäre.
Der faire Marktwert für steuerliche Zwecke war Gegenstand vieler IRS-Gerichtsverfahren, da er schwer zu bestimmen ist. Wenn die Person, die ihr Auto an Good Will gespendet hat, beispielsweise nach dem angemessenen Marktwert ihres Fahrzeugs sucht, könnte er sich einen vergleichbaren Umsatz bei eBay Motors ansehen. Er könnte den Wert, den er für das Auto bezahlt hat, auch verwenden, wenn er es kürzlich gekauft hat, seinen Preis auf eine Beurteilung durch einen lokalen Experten stützen oder ihn auf verschiedene andere Arten berechnen. Jede dieser Methoden könnte jedoch zu einem anderen Preis führen. Wenn der IRS seinen Marktwert für zu hoch hält, könnten sie ihn daher prüfen.
Der beizulegende Zeitwert wird auch zur Bestimmung des Wertes eines Eigenheims für die Grundsteuer verwendet. Die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem beizulegenden Zeitwert wird mit der Zeit schwanken. Daher muss dieser Wert regelmäßig von einem Steuerbeamten für Städte oder einem Immobilienverwalter für Immobilien bewertet werden.
Gerichtshöfe verwenden den Verkehrswert von Immobilien auch zu Steuerzwecken, da sie bestimmen können, wie viel die Begünstigten des Verstorbenen für die Erbschaftssteuer zahlen müssen. Dieser Wert ist in diesen Fällen besonders wichtig, da das vererbte Vermögen in der Regel schnell verkauft wird, wenn das geerbte Eigentum nicht von der Familie gehalten wird. Daher kann der Wert nicht genau nach dem Wert berechnet werden, für den es verkauft wird. Darüber hinaus muss der beizulegende Zeitwert von Nachlassgerichten ermittelt werden, da viele Immobilien von mehreren Begünstigten geerbt werden, die einen angemessenen Marktwert bestimmen müssen, wenn eine Person die Immobilie behalten möchte und die anderen Begünstigten einen angemessenen Anteil am Wert der Immobilie haben.
Real Estate-Verwendungen
Wenn sich eine Hausbesitzerin für den Verkauf ihrer Immobilie entscheidet, ist es für sie von Vorteil, den angemessenen Marktwert vor der Börsennotierung zu verstehen, um zu wissen, wofür sie es verkaufen soll. Sie würde das Haus nicht für zu wenig auflisten wollen, aber sie würde auch das Haus nicht für so viel auflisten, dass dies die Käufer negativ beeinflussen würde.
Fairer Marktwert für die Versicherung
Auch die Versicherungsbranche ist bei der Erstattung von beschädigten oder zerstörten Liegenschaften weitgehend von Marktwerten abhängig. Wenn beispielsweise ein Haus bei einem Brand zerstört wird, verwendet die Versicherungsgesellschaft den Verkehrswert eines Objekts, um zu ermitteln, wie viel für die Forderung zu zahlen ist. Diese Zahl berücksichtigt nicht die emotionale Bindung der Person an der Immobilie, was bedeutet, dass der durch die Forderung tatsächlich gezahlte Betrag viel niedriger sein könnte, als wenn eine Person bereit wäre zu akzeptieren, wenn sie versuchen würde, die Immobilie zu verkaufen, bevor sie zerstört wurde.
Unterschiede zu ähnlichen Begriffen
Während sich "Marktwert" auf den Preis eines Vermögenswerts an einem realen Markt bezieht, repräsentiert der Marktwert den Wert der Immobilie in einem hypothetischen perfekten Markt, auf dem Käufer und Verkäufer gleichberechtigt sind. Während der tatsächliche Marktwert eines Eigenheims in einer Immobilienliste verfügbar sein wird, ist der Marktwert eines Eigenheims nicht so einfach zu berechnen. Der tatsächliche Marktwert könnte in vielen Fällen höher sein als der Marktwert, wenn der Verkäufer sein Eigentum überbewertet, oder niedriger, wenn der Verkäufer versucht, aus Verzweiflung einen schnellen Verkauf zu erzielen.
Der "geschätzte Wert" einer Immobilie ist ein ähnliches Konzept, da sie sich jedoch nur auf die Einschätzung eines einzelnen Gutachterns bezieht, nicht auf den tatsächlichen Marktwert, da er von Gutachter zu Gutachter variieren kann. Gutachter verwenden Standards, Richtlinien, örtliche Vorschriften, wirtschaftliche Trends und vergleichbare Verkäufe, um den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. In den meisten Fällen, in denen der beizulegende Zeitwert erforderlich ist, wird der geschätzte Wert als akzeptabel angesehen. Die bewerteten Werte können jedoch oft etwas höher sein als der tatsächliche Marktwert.
Schließlich ist der "geschätzte Wert" der Wert eines Grundstücks, wie es von einem lokalen Steuerberechtiger oder einem Sachbearbeiter für Immobilienbewertungen festgelegt wird. Dieser Wert wird zur Berechnung der Grundsteuern verwendet. Im Allgemeinen basiert der geschätzte Wert einer Immobilie auf dem letzten Verkauf, den jüngsten Hausbesichtigungen und vergleichbaren Verkäufen. Wie bei dem geschätzten Wert dienen diese Bewertungen dazu, den Marktwert zu ermitteln. Die Bewertungen sind jedoch durch die Tatsache eingeschränkt, dass es sich nur um eine Einzelperson handelt. Der geschätzte Wert sollte zwar dem fairen Marktwert ähneln, ist jedoch häufig etwas niedriger. Bei den bewerteten Werten handelt es sich um öffentliche Personen, die auf bestimmten Websites oder bei der lokalen Steuerbehörde des Landkreises abgerufen werden können.
Vergleichende Marktanalysen
Es gibt viele Möglichkeiten, den beizulegenden Zeitwert zu bestimmen, und obwohl es hypothetisch einen endgültigen Verkehrswert eines bestimmten Objekts gibt, wird jede Methode zur Berechnung des Wertes wahrscheinlich eine andere Zahl ergeben. Die gebräuchlichste Methode zur Berechnung des Marktwerts ist die vergleichende Marktanalyse. Dabei werden andere vergleichbare Objekte auf dem Markt oder vergleichbare Objekte untersucht, die kürzlich in den letzten zwei bis drei Jahren verkauft wurden.
In Märkten wie Immobilien ist es wichtig, die Position der zum Verkauf stehenden Immobilien in Betracht zu ziehen, aber bei Artikeln wie Sammlerstücken und Antiquitäten ist es möglicherweise besser, vergleichbare aktuelle Verkäufe auf der ganzen Welt zu betrachten, da Sammler ihre Einkäufe im Allgemeinen nicht darauf beschränken ein lokales Gebiet. Wenn vergleichende Marktanalysen Immobilien umfassen, werden sie im Allgemeinen von lizenzierten Immobilienmaklern durchgeführt und sollten Vergleiche mit Häusern mit ähnlichen Flächenverhältnissen, in einem ähnlichen Zustand und mit einer ähnlichen Anzahl von Schlafzimmern umfassen. Sie sollten auch nur Häuser umfassen, die zum fairen Wert auf dem freien Markt verkauft werden, nicht Häuser, die bei Zwangsversteigerung verkauft oder auf andere Weise zu drastisch niedrigen oder hohen Werten verkauft werden.
Professionelle Markteinschätzungen
Eine andere häufig verwendete Methode, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, besteht darin, einen Gutachter zu beauftragen. Gutachter sollten sich auf die Art von Eigentum spezialisieren, das sie prüfen. Ein Immobiliengutachter ist beispielsweise ein zertifizierter Fachmann mit Erfahrung und Schulung zur Bestimmung des Immobilienwerts, während ein Kunstgutachter über umfassende Kenntnisse der Kunstwelt, der Kunstgeschichte und der aktuellen Trends beim Verkauf von Kunstwerken verfügt. Beurteiler verwenden sowohl wettbewerbsorientierte Marktanalysen als auch andere Faktoren, wie z. B. wirtschaftliche Trends, um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Bei vielen Kreditgebern ist ein professionelles Gutachten erforderlich, bevor Darlehen für die Immobilie genehmigt werden.
Kosten für den Ersatz von Immobilien
Die Kosten für den Ersatz von Immobilien sind für Versicherungsgesellschaften und Steuerabschreibungen üblich. Die Wiederbeschaffungskosten ähneln häufig einer wettbewerbsorientierten Marktanalyse, da sie die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien untersuchen können. Wenn Sie beispielsweise Ihr Auto abstürzen lassen, muss die Versicherungsgesellschaft Ihnen lediglich den angemessenen Marktwert des Fahrzeugs mitteilen, um es durch ein Fahrzeug in einem ähnlichen Zustand zu ersetzen.
Wenn ein Objekt wie ein Haus umgebaut werden muss, müssen die Wiederbeschaffungskosten diese Kosten berücksichtigen. Wenn zum Beispiel Ihr Haus in einem Tornado zerstört wurde und neu aufgebaut werden musste, hat es Sie letztes Jahr möglicherweise 250.000 $ gekostet, aber das Wiederherstellen des gleichen Hauses mit neuen Materialien könnte 300.000 $ kosten.
Der Verkaufspreis
In einigen Fällen kann der Verkaufspreis zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie verwendet werden. Dies gilt in der Regel nur dann, wenn der Verkauf kürzlich erfolgte und er sich auf einem offenen Markt ohne externen Druck befand. Wenn ein Haus im vergangenen Jahr gerade zu einem für Käufer und Verkäufer als angemessen angesehenen Wert gekauft wurde, könnte dies als steuerlicher Marktwert betrachtet werden. Nach etwa drei bis vier Jahren wird dieser Wert wahrscheinlich nicht mehr den aktuellen Markt widerspiegeln, und es muss eine Bewertung vorgenommen werden, bevor der Wert der Grundsteuer ermittelt wird.
Bewertungen von Drittanbietern
Wenn Sie jemals auf einer Website wie Zillow nach Häusern gesucht haben, haben Sie möglicherweise bemerkt, dass auch für Häuser, die nicht zum Verkauf stehen, Werte angegeben sind (im Fall von Zillow werden diese als "Zestimates" bezeichnet). Diese Immobilienbewertungen werden unter Verwendung von Faktoren wie jüngsten lokalen Verkäufen und öffentlichen Steueraufzeichnungen berechnet. Jeder Standort verfügt über eine eigene proprietäre Formel, weshalb die Werte von Standort zu Standort stark variieren können.
Ein Unternehmen namens HouseCanary behauptet, es habe die genauesten Immobilienbewertungen im Internet, die alle verfügbaren Marktdaten in seine Analysen einbeziehen. Laut der Website sollte ihre Fehlerquote aus dem tatsächlichen Marktwert nicht mehr als 3,6 Prozent betragen, was bedeutet, dass die Website möglicherweise die genauesten angemessenen Marktbewertungen für den Eigenheimmarkt haben kann, die online verfügbar sind.
