Unternehmer und Immobilienbesitzer, die ein Grundstück durch den Bau eines Gebäudes erschließen, ein Gebiet neu ordnen oder ein Grundstück unterteilen möchten, müssen bei der örtlichen Regierung eine Genehmigung beantragen. Viele Hausbesitzer und Unternehmen benötigen möglicherweise nur eine Genehmigung, wenn die geplante Landnutzung für ihr Eigentum mit den geltenden örtlichen Bebauungsvorschriften übereinstimmt. Wenn Sie einige der Unterschiede zwischen Baugenehmigungen und Zoning-Genehmigungen verstehen, können Sie diese Zuständigkeiten besser verstehen.
Grundlagen der Zoneneinteilung
Zoning ist eine Form des lokalen Landnutzungsgesetzes, das "die öffentliche Gesundheit, Sicherheit und das Wohlergehen durch die Regulierung der Landnutzung und die Kontrolle der Art, Größe und Höhe von Gebäuden" bestimmt, so die Philadelphia Zoning Code Commission. In der Vergangenheit schränkten die Flächennutzungsgesetze die Arten der Stadtentwicklung ein, die für den Bau in bestimmten Bereichen der Gerichtsbarkeit der Kommunalverwaltung, den so genannten Gebieten oder Bezirken, zulässig waren. Diese Gesetze haben sich im Laufe der Zeit weiterentwickelt, um breitere Ziele zu berücksichtigen, wie z. B. Fußgängerorientierte Entwicklung oder historische Bewahrung.
Zoning Permit
In der Regel wird eine Zoning-Genehmigung verwendet, um sicherzustellen, dass die Flächennutzung der geplanten Entwicklung den lokalen Zoning-Gesetzen entspricht. Entwickler und Grundstückseigentümer beantragen bei der lokalen Planungsabteilung eine Zonierungsgenehmigung, die die geplante Landnutzung überprüft und anhand des Zonierungstisches vergleicht. In der Stadt Portland, Oregon, werden beispielsweise Zoning-Genehmigungen normalerweise für kleine Verbesserungen erteilt, für die keine Baugenehmigung erforderlich ist.
Baugenehmigung
Eine Baugenehmigung wird ebenfalls von der örtlichen Planungsabteilung ausgestellt, stellt jedoch sicher, dass die geplante Entwicklung den Sicherheitsanforderungen der örtlichen Bauordnung entspricht. Bauvorschriften verlangen, dass die Konstruktion strukturell solide ist, ordnungsgemäß gebaut und für den Beruf sicher ist. Bauvorschriften können auch spezielle Installationen in Bezug auf Brandschutz und Evakuierungsverfahren erfordern. Die Baugenehmigung erfordert eine Sicherheitsüberprüfung der beiden Baupläne und des fertigen Gebäudes durch einen Gebäudebeamten.
Hauptunterschiede
In den meisten Städten ist der Antragsvorgang für die Baugenehmigung und die Zoneneinteilung gleichzeitig. Dies liegt daran, dass die Planungsabteilung die Flächennutzung der geplanten Entwicklung als mit der Zonierungstabelle übereinstimmend verifizieren wird, bevor sie eine Baugenehmigung erteilt. Das spezifische Verfahren variiert je nach Stadt. In der Stadt Berkeley müssen Bauunternehmer von großen Entwicklungsprojekten beispielsweise eine Baugenehmigung beantragen, bevor sie einen Antrag auf Baugenehmigung stellen können. In diesem Fall erzwingt die Bebauungsgenehmigung nur die Bestimmungen des örtlichen Bebauungscodes, während die Baugenehmigung Baunormen durchführt. In Portland, Oregon, umfasst die Baugenehmigung als weiteres Beispiel die Zoning-Genehmigung automatisch, sodass Entwickler nicht beide Genehmigungen beantragen müssen.
