Miete ist eine übliche Ausgabe für ein Unternehmen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie die Miete berechnet werden kann, je nach Einstellung. In einigen Fällen hat ein Unternehmen eine Vereinbarung mit einem Vermieter für eine aufgeschobene Miete, häufig, weil der Vermieter einen oder mehrere kostenlose Monate in den ersten Tagen des Mietverhältnisses des Mieters angeboten hat. Sie können dies in der Bilanz des Unternehmens als „latente Mietverpflichtung“ betrachten. Dies ist einfach so, wie der Buchhalter die Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum aufgeteilt hat, um die Budgetierung zu erleichtern.
Was ist eine aufgeschobene Miethaftung?
Wenn Sie einen Pachtvertrag für eine Wohnung unterschreiben und der erste Monat frei ist, können Sie einfach einen Monat lang keine Mietzahlung leisten. Für ein Unternehmen ist es jedoch nicht so einfach, vor allem, wenn sich die kostenlose Miete über mehrere Monate erstreckt. Unternehmen müssen monatliche Betriebsausgaben aus verschiedenen Gründen anzeigen. Um dies zu erleichtern, verwenden die Buchhalter eine so genannte latente Mietzinsverbindlichkeit, bei der sie eine Jahresmiete in Anspruch nehmen und diese durch 12 teilen, um eine monatliche Mietzahlung für die Bilanz zu erhalten.
Die Buchhalter bezeichnen diese Art der Buchhaltung manchmal auch als lineare Buchhaltung, was einfach bedeutet, dass die Mietkosten über die Mietbedingungen ausgeglichen werden. Ein ähnliches Konzept gilt für die Budgetabrechnung, die Versorgungsunternehmen ihren Kunden anbieten. Anstatt eine Rechnung zu haben, die von Monat zu Monat schwankt, können Sie entscheiden, ob Ihre Rechnung im Laufe eines Jahres geschätzt und gemittelt wird. Dies macht es einfacher, Ihr monatliches Haushaltsbudget zu erreichen, da Sie wissen, wie viel jeden Monat Ihre Strom- oder Wasserrechnung kostet. Das gleiche Prinzip gilt für die Geschäftsplanung.
Latente Miete und ungleiche Zahlungen
Diese Form der Buchhaltung kann auch angewendet werden, wenn ein Unternehmen mit ungleichmäßigen monatlichen Zahlungen arbeitet. Sie können beispielsweise im Dezember vom Vermieter einen Rabatt erhalten, um die vielen Tage zu berücksichtigen, an denen Ihr Büro für die Feiertage geschlossen ist. Wenn Ihr Unternehmen den Raum aufgrund von Bebauungs- oder Bauschäden für eine gewisse Zeit verlassen muss, kann Ihr Vermieter während dieser Zeit auf Ihre Miete verzichten, sodass Sie Ihr Budget für das Jahr neu berechnen müssen.
Versteckte Ausgaben können auch zu ungleichmäßigen und unvorhersehbaren Mietzahlungen führen. Unglücklicherweise kann dies die richtige Budgetierung der Miete erschweren, da die Kosten für die Instandhaltung von Gebäuden im Laufe der Zeit schwanken können. Aus diesem Grund kann ein Unternehmen diese Zahl aufrunden, um sicherzustellen, dass das Budget etwaige zusätzliche Kosten enthält, die von einem Monat auf den nächsten anfallen.
Die Miete steigt mit der Zeit
Sie können einen Mietvertrag haben, wenn Sie im Voraus wissen, dass die Miete um einen bestimmten Betrag steigen wird. Das erste Jahr kann auf eine Rate festgelegt werden, beispielsweise um 5 Prozent, sobald Sie das Ende dieser Laufzeit erreicht haben. Wenn Ihr Mietvertrag jedoch vom 1. August bis 31. Juli läuft, Ihr Geschäftsjahr jedoch vom 1. bis 31. Dezember ist, müssen Sie fünf Monate höhere Mieten zahlen, was zu einer Ungleichheit führt. Genauso wie bei einem kostenlosen Monat zu Beginn Ihres Mietverhältnisses müssen Sie die Monatsmiete auf der Grundlage der Gesamtmiete des gesamten Jahres berechnen. Dies bedeutet, dass Sie zu Beginn jedes Jahres Ihren Mietvertrag sorgfältig prüfen müssen, um mögliche Erhöhungen zu ermitteln, die in diesem Jahr in Kraft treten könnten, und dann die monatlichen Zahlungen entsprechend budgetieren.
Warum Unternehmen latente Miethaftung verwenden
Das Budget eines Unternehmens zeigt, dass es das ganze Jahr über darum geht, so zahlungskräftig wie möglich zu bleiben. In der Bilanz werden Vermögenswerte - alles, was das Unternehmen von seinen Barmitteln über seine Ausrüstung und sein Inventar hält - sowie die Verbindlichkeiten, zu denen die vielen Aufwendungen gehören, die ein Unternehmen im Laufe der Geschäftstätigkeit verursacht, erfasst. Das Ziel eines Unternehmens besteht darin, zu zeigen, dass seine Vermögenswerte stark genug sind, um die vielen Verbindlichkeiten zu überwiegen, die mit dem Wachstum natürlich anfallen.
Wenn die Miete von Monat zu Monat schwankt, kann es schwierig sein, die monatlichen Verbindlichkeiten eines Unternehmens genau zu bestimmen. Wenn man es ausgleicht, werden die Dinge vorhersehbarer. Vielleicht sogar noch vorteilhafter ist die Tatsache, dass Unternehmen durch die Direktmiete die im Laufe des Jahres erzielten Stundungen nutzen können. Wenn also ein Unternehmen 1.000 US-Dollar pro Monat zahlt und zu Beginn drei freie Monate erhält, könnte dieses Unternehmen 3.000 US-Dollar von der Gesamtsumme abziehen und dann über das erste Jahr aufteilen. Daraus ergibt sich eine monatliche Miethaftung, die deutlich niedriger ist als ohne diesen Rabatt. Ein Unternehmen, das eine Finanzierung sucht oder Finanzmittel für die Aktionäre bereitstellt, könnte dank dieser günstigeren monatlichen Kosten positiver ausfallen.
Was ist die Berechnung der aufgeschobenen Miete?
Die Berechnung der latenten Miete erfordert eine relativ einfache Formel, die jedes Jahr angewendet werden kann. Wenn Sie das Budget für das nächste Jahr festlegen, berücksichtigen Sie einfach alle mit der Miete verbundenen Kosten für alle zwölf Monate. Wenn Ihr Leasingagent alle zusätzlichen Gebühren nicht in einer Pauschalmiete zusammenfasst, addieren Sie diese ebenfalls. Wenn Sie eine Netto-Nettomiete haben, in der Sie Miete, Grundsteuern und Versicherungsprämien zahlen, fügen Sie all diese Steuern und Prämien in Ihre jährlichen Zahlungen ein. Wenn Sie also 1.000 US-Dollar pro Monat für Miete und 200 US-Dollar für Steuern und Versicherungen zahlen, multiplizieren Sie 1.200 US-Dollar mit 12, um Ihre jährlichen Mietzahlungen in Höhe von 14.400 US-Dollar zu erhalten. Wenn Ihr Vermieter jedoch drei Monate kostenlose Miete als Anreiz für Einzug anbietet, ziehen Sie 3.000 $ von dieser Summe ab, um 11.400 $ zu erhalten, und dividieren Sie diese Zahl durch 12, wodurch sich Ihre monatlichen Miet-, Versicherungs- und Grundsteuerkosten auf 950 $ erhöhen bemerkenswerte Reduktion von ursprünglich 1.200 USD pro Monat.
Wie funktioniert die verzögerte Miete?
Wenn für einen ersten Zeitraum nach dem Einzug die Miete aufgehoben wird, behandelt Ihr Buchhaltungsteam sie als Gutschrift für Buchhaltungszwecke. Wenn Sie also am 1. August einziehen und Ihre Miete bis zum 1. Dezember frei ist, erstellen Ihre Buchhalter im Wesentlichen ein Haftungskonto und behandeln die nicht gezahlte Miete als Gutschrift auf diesem Konto. Wenn der 1. Dezember ankommt und Sie für den vollen Betrag verantwortlich sind, wird ein Teil dieser nicht gezahlten Miete zusammen mit dem Geld berechnet, das Sie nach dem Rabatt berechnet haben.
Wenn Ihre Monatsmiete 1.000 US-Dollar beträgt und die Miete für die ersten drei Monate kostenlos ist, beträgt Ihre Miete 12.000 US-Dollar für das Jahr, ziehen Sie jedoch 3.000 US-Dollar ab, da die ersten drei Monate kostenlos sind. Ihre Kalkulation besagt, dass Sie 12.000 US-Dollar weniger als 3.000 US-Dollar oder 9.000 US-Dollar zahlen müssen. Ihr Vermieter erwartet jedoch 1.000 US-Dollar und nicht 750 US-Dollar. Die zusätzlichen 250 US-Dollar würden dann von dem von Ihrem Buchhalter am 1. August neu geschaffenen Haftungskonto erzielt. Sie nehmen jeden Monat für drei Monate 250 US-Dollar für drei Monate und zahlen dann die vollen 1.000 US-Dollar aus von Ihrem regulären Budget.
Full-Service-Brutto-Leasingverhältnisse
Bei der Verhandlung des Leasingverhältnisses können tatsächlich Schwankungen vermieden werden. Die am häufigsten verwendete Leasingart ist die Vollmietzeit, auch als modifiziertes Brutto oder modifiziertes Netto bezeichnet. Bei dieser Mietart teilen sich der Vermieter und der Mieter die Betriebskosten, die dann in die monatlichen Mietkosten gebündelt werden. Dies macht es einfacher, die Miete während der Laufzeit des Leasingverhältnisses zu berücksichtigen, da die Kosten nicht steigen oder sinken. Sie müssen immer noch die latente Miete einkalkulieren, wenn Sie zu Beginn Ihres Mietverhältnisses ein oder zwei kostenlose Monate erhalten. Sobald Sie jedoch ein Mietvertrag abgeschlossen haben, können Sie sich auf diese monatlichen Ausgaben bis zum Ende des Mietzeitraums verlassen Ende der Laufzeit, wenn der Betrag auf Wunsch des Vermieters erhöht werden kann.
Ein Nachteil eines Full-Service-Brutto-Leasingverhältnisses besteht darin, dass bei niedrigeren Betriebskosten als ursprünglich berechnet, dass Sie dafür keine Ermäßigung von Ihrer Miete erhalten. Wenn Ihr Leasingagent nicht besonders großzügig ist, werden Ihre Mietkosten wahrscheinlich nicht einmal sinken, wenn Sie das Ende Ihres Mietvertrags erreichen. Wenn jedoch die Kosten im Laufe des Jahres plötzlich ansteigen, steigt der von Ihnen gezahlte Betrag nicht. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass Ihr Vermieter einen Blick auf die von Ihnen gezahlten Beträge werfen wird, und den Betrag erhöhen, sobald die Mietdauer abgelaufen ist.
Bilanzierung von kurzfristigen und langfristigen Mietmieten
Hinzu kommt noch die Tatsache, dass Mietstopps als kurz- oder langfristig klassifiziert werden können. In einigen Fällen teilen Buchhalter die Mietzahlungen in laufende und langfristige Ausgaben auf, da langfristige Mietbeträge nicht innerhalb der betreffenden Budgetperiode verwendet werden. Mit anderen Worten, alles, was Sie nächstes Jahr zahlen, ist das Problem des nächsten Jahres und wird daher als langfristiger Aufwand eingestuft. Aus diesem Grund berücksichtigen Sie nicht die Erhöhung der Miete für das nächste Jahr um fünf Jahre, wenn Sie das Budget dieses Jahres erstellen, selbst wenn Sie wissen, dass es kommen wird. Teilen Sie stattdessen die Mietzahlungen auf 12 Monate auf, die ausschließlich auf dem basieren, was Sie für die Dauer Ihres Budgets zahlen.
Umgang mit steigenden Raten
Das Beste an einer genauen Überwachung der Mietzahlungen in Ihrer Bilanz ist, dass Sie die Ausgaben genau im Auge behalten. Die Ausgaben für das Basisjahr können Sie leicht täuschen, da die meisten Mietverträge für das erste Jahr auf einen bestimmten Preis festgelegt sind, um zu sehen, ob dies alles abdeckt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter im zweiten Jahr die Miete für Gewerbeflächen erhöhen. Dies liegt allein daran, dass die Betriebsausgaben des ersten Jahres höher waren als ursprünglich geplant.
Wenn Sie feststellen, dass die Miete Ihres Unternehmens mit Ihrem Mietvertrag im zweiten Jahr erheblich steigt, bitten Sie Ihren Vermieter, Ihnen eine Kopie dieser Betriebskosten zu zeigen. Vorzugsweise erhalten Sie eine monatliche Aufschlüsselung aller Zahlungen, die Sie zahlen. Sie können Ihr Büro jederzeit frei nehmen, aber der Umzug kann kostspielig sein. Aus diesem Grund wird es für Sie von Vorteil sein, mit dem Vermieter über die Möglichkeit zu verhandeln, die Erhöhung zu verhandeln, damit Sie immer noch einen guten Preis erhalten.
Latente Mieten und Akquisitionen
Zu einem bestimmten Zeitpunkt im Leben eines Unternehmens kann ein anderes Unternehmen ein Kaufangebot unterbreiten. Wenn dieses Angebot angenommen wird, verlangt das Buchhaltungsteam des erwerbenden Unternehmens Finanzmittel, da der Käufer alle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Unternehmens übernimmt, das er erwirbt. Wenn dies der Fall ist, können die in der Bilanz aufgeschobenen Mietmieten die Dinge komplizieren, insbesondere wenn die Mietlaufzeit dazu führt, dass die Miete in späteren Monaten steigt. Wenn diese Erhöhung die Miete über dem Marktsatz liegt, haftet das übernehmende Unternehmen.
Wenn eine solche Verbindlichkeit im Budget enthalten ist, muss ein erwerbendes Unternehmen eine Entscheidung treffen, die sich häufig an den Ratschlägen des Buchhaltungsteams orientiert. In diesem Fall kann es von Vorteil sein, Büros an einen neuen Standort zu verlegen, auch wenn der Umzug Geld kostet. Am besten ermitteln Sie einen fairen Marktkurs, führen einen Kostenvergleich durch und präsentieren die Informationen den entsprechenden Parteien.
