Das Reverse-Mortgage-Programm ist ein von der Federal Housing Authority (FHA) genehmigtes Hypothekenprogramm, das es Senioren im Alter von 62 Jahren und älter ermöglicht, einen Teil des angesammelten Eigenkapitals eines Hauses zu erwerben. Mittel können für praktisch jeden Zweck verwendet werden, beispielsweise für zusätzliches Einkommen, für Heimwerker, für einen Traumurlaub oder für medizinische Ausgaben. Im Gegensatz zu herkömmlichen Eigenheimhypotheken muss der Kreditnehmer keine Rückzahlungshypothek leisten, solange der Kreditnehmer das Haus als Hauptwohnsitz verwendet. Die Rückzahlung der umgekehrten Hypothek erfolgt beim Verkauf des Hauses.
Prüfungsanforderungen für die umgekehrte Hypothek
Eine der am häufigsten gestellten Fragen ist, wie der Immobilienwert für eine umgekehrte Hypothek bestimmt wird. Tatsächlich gibt es kein großes Rätsel bei der Bestimmung des Wertes einer umgekehrten Hypothek. Dies geschieht auf die gleiche Weise wie eine normale "herkömmliche" Eigenheimhypothek.
FHA-Gutachter
Der Nachteil ist, dass, da die überwiegende Mehrheit der umgekehrten Hypotheken FHA-versichert ist, die Bewertungsarbeiten von einem von der FHA zugelassenen Gutachter durchgeführt werden müssen. Da das Haus die „einzige Sicherheit“ darstellt, die zur Absicherung der umgekehrten Hypothek verwendet wird, ist es wichtig, dass die Bewertung richtig ist und den wahren Wert des Hauses widerspiegelt. Da die umgekehrte Hypothek FHA-versichert ist, muss die Immobilie zudem die FHA-Immobilienstandards erfüllen.
Was ist vergleichbar?
Der von der FHA genehmigte Gutachter führt ein „vergleichbares Verfahren“ durch. Das heißt, der Gutachter wird den Wert des bewerteten Objekts mit den Immobilien (Vergleichswerten) vergleichen, die kürzlich in der Region verkauft wurden. „In der Gegend verkauft“ ist ein eher verhaltenes Konzept, das von der Bevölkerungsdichte abhängig ist. Gutachter, die eine Beurteilung in einem typischen Wohngebiet mit einer typischen Bevölkerungsdichte in einem Vorort durchführen, werden nach "Vergleichbaren" in einem Umkreis von 1,5 bis 3 Meilen um das betreffende Haus suchen.
Die FHA legt strikte Richtlinien für den Beurteiler fest, die bei der Beurteilung zu befolgen sind. Das Haus muss in Bezug auf Stil und Ausstattung vergleichbaren „verkauften“ Immobilien in der Umgebung ähnlich sein.
Was ist der jüngste Verkauf?
Das vergleichbare Haus, das verkauft wurde, muss ein Verkauf sein. Auch dies ist ein weiteres Verlustkonzept. Die Robustheit der Immobilienverkäufe variiert tendenziell mit den wirtschaftlichen Bedingungen. Wenn sich die Wirtschaft nur schleppend entwickelt, tendieren die Verkäufe von Häusern tendenziell schleppend.
Normalerweise wäre ein vergleichbares Haus, das vor etwa anderthalb Jahren in der Gegend verkauft wurde, kein ideales Haus, um ein vergleichbares zu schaffen. In einer schleppenden Wirtschaft, in der der Verkauf von Häusern nur schleppend verläuft, ist dieses Haus "das einzige Spiel in der Stadt". Am Ende des Tages ist die Entscheidung darüber, was einen kürzlichen Verkauf ausmacht, ein Urteilsaufruf des Gutachters und des Unternehmens Finanzierungsgesellschaft.
FHA-Richtlinien erfüllen
Viele Senioren geraten in ein Dilemma nach Catch-22, weil die Immobilie die Mindestgrundnormen der FHA erfüllen muss, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten. In vielen älteren Häusern sind möglicherweise Reparaturen erforderlich, um die umgekehrten Hypothekenanforderungen der FHA zu erfüllen, z. B. Bedachungen, elektrische Probleme, Klempnerarbeiten oder bleihaltige Anstricharbeiten, die über die Fähigkeit des Kreditnehmers hinausgehen, mit den verfügbaren Außenmitteln zu korrigieren.
Die gute Nachricht ist, dass FHA das Potenzial für diese Art von Problemen erkennt und Vorkehrungen getroffen hat, die es ermöglichen, Reparaturen aus dem Abwicklungserlös vorzunehmen, normalerweise innerhalb von maximal sechs Monaten nach der Finanzierung. Notwendige Reparaturen zur Erfüllung der FHA-Anforderungen werden vom Beurteiler im Beurteilungsbericht vermerkt. Die Reparaturen werden dann von „seriösen“ Auftragnehmern geschätzt. Schließlich werden die erforderlichen Gelder auf einem Treuhandkonto aufbewahrt, um bei Reparaturen abgezogen zu werden.
