Eine latente Mietkonzession ist ein Zeitraum zu Beginn eines Operating-Leasingverhältnisses - normalerweise ein Operating-Leasingverhältnis für Immobilien -, in dem der Leasingnehmer nicht vertraglich verpflichtet ist, Mietzahlungen zu leisten oder nur verminderte Mietzahlungen an den Leasinggeber zu leisten. Gemäß den International Financial Reporting Standards und vielen nationalen Rechnungslegungsgrundsätzen bezeichnet der Begriff "latente Miete" zusätzliche in zukünftigen Perioden fällige Mieten, um die Mietzugeständnisse auszugleichen.
Gründe für verzögerte Mietzugeständnisse
Latente Mietzugeständnisse werden in der Regel von Leasinggebern gewährt, um Leasingnehmern die Möglichkeit zu geben, operative Cashflows zur Deckung der Mietkosten im Rahmen des Leasingverhältnisses zu generieren. Latente Mietzugeständnisse werden ebenfalls angeboten, um einen Leasingnehmer dazu zu bewegen, ein Operating-Leasingverhältnis einzugehen. Latente Mietzugeständnisse sind am häufigsten in Mietimmobilien anzutreffen, sie können jedoch auch in anderen Operating-Leasingverhältnissen verwendet werden. Wenn auf Mieter von Miet- und gewerblichen Mietobjekten Mietstopps gewährt werden, wird häufig davon ausgegangen, dass der Mieter für einen Zeitraum von mehreren Monaten nach Mietbeginn keine Betriebserträge erzielt. Wenn eine aufgeschobene Mietkonzession keine ersten Zahlungen durch einen Mieter verlangt, wird dies oft als "freie Miete" bezeichnet.
Geradlinige Miete
Sowohl die International Financial Reporting Standards als auch viele nationale Rechnungslegungsgrundsätze (US-GAAP), einschließlich der US-GAAP, verlangen, dass Leasingnehmer in Operating-Leasingverhältnissen abgegrenzte Mietzahlungen vereinbaren, indem sie die Miete über den unkündbaren Zeitraum ausrechnen, für den der Leasingnehmer den Vermögenswert überlassen hat. Durch diese Anforderung wird sichergestellt, dass der Leasingnehmer die verminderten Kosten der aufgeschobenen Mietzeiträume nicht zu Unrecht als vergleichbare Betriebskosten während der frühesten Mietzeiträume berücksichtigt. In der Regel führt dies dazu, dass der Leasingnehmer in der Bilanz des Leasingnehmers eine Verbindlichkeit meldet, die als "latente Miete" bezeichnet wird. Diese Verbindlichkeit spiegelt den Vorteil der abgegrenzten Mietzinsen wider.
Berechnung der aufgeschobenen Miete
Um den Nutzen der abgegrenzten Mietzinsermäßigung zu berechnen und die Höhe der aufgeschobenen Miete zu erfassen, muss der Leasingnehmer die Gesamtkosten des geleasten Objekts für den Rest des nicht kündbaren Teils des Leasingverhältnisses berechnen. Zur Veranschaulichung kann ein Leasingnehmer betrachtet werden, der einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von fünf Jahren eingeht, wobei der Leasingnehmer 10.000 US-Dollar pro Jahr in der Miete zahlen muss. Als Anreiz, den Leasingnehmer von der Vertragsunterzeichnung zu überzeugen, bietet der Leasinggeber für die ersten fünf Monate eine aufgeschobene Mietkonzession in Form von Freimiete an. Daher beträgt die Zahlung für das erste Jahr nur 5.000 USD. Da die Gesamtkosten des Vermögenswerts über die nicht kündbare Laufzeit von fünf Jahren 45.000 USD betragen, muss der Leasingnehmer 9.000 USD pro Jahr in der Miete ausweisen. Die Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete von 5.000 US-Dollar im ersten Jahr und der verbuchten Miete von 9.000 US-Dollar ist eine aufgeschobene Miete.
Tagebucheintrag
In dem obigen Beispiel wird der Mieter eine Journalbuchung vornehmen, in der Bargeld in Höhe von 5.000 USD und die Mietkosten in Höhe von 5.000 USD gutgeschrieben werden, wenn die erste Jahresmiete gezahlt wird. Da jedoch nach den Rechnungslegungsstandards die Mietkosten 9.000 US-Dollar betragen müssen, muss der Mieter eine zweite Buchung vornehmen, um die Mietkosten in Höhe von 4.000 US-Dollar (9.000 US-Dollar) zu belasten und eine Verbindlichkeit in Höhe von 4.000 US-Dollar in der Bilanz zu verbuchen. Diese Verbindlichkeit ist die aufgeschobene Miete und stellt den Wert der abgegrenzten Mietzins-Konzession dar.
