Investitionen in Mehrfamilienhäuser können eine gute Möglichkeit sein, passives Einkommen und Reichtum zu erzeugen oder eine haarsträubende und armutmachende Erfahrung zu machen. Bevor Sie ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten kaufen, sollten Sie es richtig einschätzen. Hier sind einige Richtlinien.
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Geld
Beginnen Sie mit etwas Geld. Während es möglich ist, sich mit "keinem Geldverfall" an Multi-Unit-Anlagen zu beteiligen, gibt es solche Angebote nur sehr selten und ist schwer zu verhandeln. Sparen Sie Ihre Pfennige und bringen Sie Geld mit, auch wenn es nur 5 Prozent sind. Halten Sie etwas Bargeld in die Reserve für freie Stellen und Reparaturen.
Erforschen Sie realistische Mieten. Bevor Sie ein Angebot für ein Gebäude unterbreiten, sollten Sie sich über die Marktmieten für die Region informieren. Fahren Sie herum, schauen Sie sich vergleichbare Gebäude an, prüfen Sie die Zeitungsanzeigen und machen Sie einige Anrufe, die sich als Mieter ausgeben. Sie müssen die Mieten genau einschätzen können, bevor Sie eine realistische Entscheidung über den Kauf einer Immobilie treffen können.
Bestimmen Sie das Nettobetriebsergebnis (NOI) für Immobilien, die Sie interessieren. Ihr NOI ist das Einkommen, das Sie übrig haben, nachdem alle Kosten (einschließlich Leergeld, aber ohne Hypothekendienst und Steuern) erfüllt wurden. Wenn Ihr Gebäude beispielsweise 100.000 US-Dollar pro Jahr an Mieten verdient (einschließlich Leerständen) und 30.000 US-Dollar pro Jahr an Wartung, Versorgung usw. anfällt, beträgt Ihr NOI-Betrag 70.000 US-Dollar.
Bestimmen Sie den Höchstsatz für Gebäude, die Sie interessieren. Apartmenthaus-Investitionen benötigen einen guten Cashflow, um Leerstände, Wartungen und Reparaturen zu überstehen. Die Cap Rate ist das Nettoeinkommen (nicht brutto) geteilt durch den Kaufpreis. Wenn Sie ein Gebäude für 500.000 USD kaufen und ein jährliches operatives Ergebnis vor Steuern von 50.000 USD erzielen, beträgt die Kapitalrendite (Cap-Rate) 10%. Möchten Sie angesichts der Probleme bei der Verwaltung eines Gebäudes wirklich eine Multiunit kaufen, die weniger kostet, als Sie auf einer stressfreien CD erhalten könnten?
Bestimmen Sie den Bruttoratenmultiplikator. Nehmen Sie den vorgeschlagenen Verkaufspreis und teilen Sie ihn durch die jährlichen Bruttomieteinnahmen. Wenn der Kaufpreis beispielsweise 500.000 US-Dollar beträgt und die jährlichen Bruttomieten 50.000 US-Dollar betragen, beträgt der GRM-Wert 10. Vergleichen Sie diese Zahl mit mehreren Einträgen in Ihrer Nähe, und Sie erhalten einen ungefähren Indikator dafür, wie sich Ihre Immobilie mit anderen Immobilien auf dem lokalen Markt vergleicht.
Tipps
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Eine Ausstiegsstrategie haben Werden Sie das Gebäude aufwerten und höhere Mieten erzielen? Es in Eigentumswohnungen verwandeln? Kosmetische Reparaturen und Spiegeln durchführen? Ihre Strategie, den Wert des Gebäudes zu steigern, wird sich auf den Preis auswirken, den Sie bezahlen können.
Warnung
Überprüfen Sie jede Einheit Ihres Gebäudes. Suchen Sie nach Flecken, die auf Lecks unter den Waschbecken und an der Decke hinweisen. Überprüfen Sie den Zustand der Verkabelung, des Daches und der Wasserleitungen und stellen Sie sicher, dass die einzelnen Einheiten ordnungsgemäß gemessen werden. Erstellen Sie eine Liste der erforderlichen Reparaturen und verwenden Sie sie als Verhandlungspunkt.
