Mietkontroll- und Rentensubventionsregeln schaffen in vielen Städten Situationen, in denen die Mieter die Mieten oft deutlich unter den Marktpreisen zahlen. Daher sind Leasing-Buyout-Zahlungen des Leasinggebers an den Leasingnehmer üblich. Da diese Zahlungen erheblich sein können, ist es wichtig, die steuerliche Behandlung sowohl des Leasingnehmers als auch des Leasinggebers zu verstehen.
Mietkontrolle und ähnliche Rentensubventionen sind in vielen Großstädten der Vereinigten Staaten üblich. In Kombination mit erhöhten Werten für städtische Immobilien können die Richtlinien erhebliche Abweichungen zwischen der marktgerechten Miete und der tatsächlich vom Mieter gezahlten Miete, auch als Mieter bezeichnet, verursachen. Vermieter, die auch als Leasinggeber bezeichnet werden, bieten diesen Leasingnehmern oft erhebliche Anreize für die Räumung ihrer Wohnung und die Kündigung des Mietverhältnisses. Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann die mietkontrollierte oder subventionierte Miete zu höheren Marktmieten neu gemietet werden. Dieser Prozess wird als Leasing-Buyout bezeichnet.
Vermieter-Behandlung
Der Leasinggeber, der die Zahlung leistet, muss den Betrag der Buyout-Zahlung aktivieren - er kann nicht sofort als Abzug für Einkommensteuerzwecke geltend gemacht werden. Die Buyout-Zahlung kann dann über mehrere zukünftige Perioden durch Amortisation abgezogen werden. Die Amortisationszeit variiert abhängig von der Nutzung der Flächen nach dem Buyout. Wird das Objekt sofort zu günstigeren Konditionen für den Leasinggeber vermietet, ist der Buyout über die Laufzeit des nachfolgenden Leasingverhältnisses abzuschreiben. Wenn das Objekt jedoch vor der erneuten Vermietung erneut renoviert wird, wird der Buyout normalerweise als Teil des Grundstücks betrachtet und muss über die zugehörige Nutzungsdauer des Grundstücks (in der Regel 27,5 oder 39 Jahre) abgezogen werden.
Mieter Behandlung
Der Internal Revenue Code und die nachfolgende Auslegungsrechtsprechung haben festgestellt, dass ein Mieterauskauf als Kapitalgewinn betrachtet werden kann, wenn das zugrunde liegende Mietobjekt selbst ein Kapitalvermögen ist. Dies ist von großem Vorteil, da langfristige Kapitalgewinne zu besonderen ermäßigten Ertragsteuersätzen besteuert werden. Leider gilt der Großteil der Mietsteuer- und Mietsubventionsregeln nur für Einkommensteuerpflichtige, die ihr Mietobjekt für den persönlichen Gebrauch nutzen. Die IRS erlaubt diesen Steuerzahlern nicht, die Behandlung von Kapitalgewinnen auf die Leasing-Buyout-Zahlung zu beanspruchen. Stattdessen muss der Betrag der Zahlung im erhaltenen Jahr als ordentliches Einkommen erfasst werden.
Mieter Verbesserungen
Es ist möglich, dass der Leasingnehmer die normale Ertragsbehandlung der Leasing-Buy-out-Zahlung ganz oder teilweise vermeidet, wenn die Zahlung ganz oder teilweise als Erstattung für Mieterverbesserungen eingestuft werden kann. Da Leasing-Leasingnehmer für eine Mietvertragskontrolle über mehrere Jahre verlängert werden können, können sie in der Regel beträchtliche Investitionen tätigen, um den Wert ihrer Leasinggegenstände zu verbessern, da ihre langfristigen Erneuerungsrechte in ihren Augen dem Eigentumsverhältnis nahezu gleichkommen. Wenn die Buyout-Zahlung so strukturiert ist, dass eine Erstattung dieser Verbesserungen möglich ist, muss der als Erstattung klassifizierte Teil des Buyout vom Leasingnehmer möglicherweise nicht als normales Einkommen anerkannt werden.
